“日光”、新高、涨价，北上广深集体升温，楼市“止跌回稳”稳了？有专家称“当下是不错的购房机会”

　　记者 陈荣浩       

　　12月1日，由财政部等三部门发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》正式执行。

　　据央视财经，今天（12月2日）是政策落地后首个工作日。在各地办税大厅，购房者可按新政策缴纳契税、增值税，并办理过户、不动产登记等手续。

　　在利好政策的密集推动下，不少城市11月的成交热度仍在持续。

　　其中，11月深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；新一线城市中的杭州也在时隔19个月后，二手房再度挺近“万套时代”，达1.05万套。

　　与此同时，新房“日光盘”频现。比如，上海融创外滩壹号院二期、大华公园柏翠、浦发唐城四期、中海领邸・玖章等；深圳深业上城学府、中建观玥、深铁阅云境、财富城二期等。

　　在美联物业全国研究总监何倩茹看来，当一个城市二手房成交能持续维持“荣枯线”以上6个月，就有较大概率出现价格上的反转。

　　目前，不少热门城市的二手房价格经过几年的调整，价格已经出现明显回调，再下跌的空间已经缩小；加上首付比例、房贷利率目前已调整到非常低的水平，对许多刚需购房者而言，当下是不错的购房机会。

　　“现在深圳的二手房成交起来了，虽然目前价格还未起来，大多数楼盘的成交价仍低于指导价，但很多小区的笋盘不断被消耗掉，价格有企稳趋势。”12月2日，深圳房产中介邵东向《每日经济新闻》记者介绍。

　　在邵东看来，目前深圳二手房整体市场已经回到了2017年前的水平，处于底部状态，如果这种成交量能够一直维持，预计明年年中就会在价格上有所体现。

　　“比如深圳北站片区，这两个月绝大多数新盘都清空了，虽然价格上还是有很大折扣，但对整体的库存去化效果明显。”邵东表示。

　　每经记者注意到，自9月底陆续颁布楼市新政后，一线城市市场成交持续维持火热状态。

　　其中，深圳二手房成交维持“繁荣线”水平。据乐有家研究中心监测，深圳11月新建商品住宅预售网签8076套，环比上涨94.5%，仅次于2021年1月，成为近4年以来的第二高点。二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，为近4年以来最高点。

　　上海楼市同样表现亮眼。上海网上房地产数据显示，11月上海二手房（含商业）成交总量突破27000套，创近44个月新高。安居客上海监测显示，该月二手房（含商业）累计成交27050套，超越6月，成为年内最高。

　　另据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约50%，二手房网签量创20个月新高。

　　广州市房地产中介协会统计显示，10月26日至11月25日，广州市二手房住宅网签11400多单，环比增长10.01%。据央视财经报道，12月2日至3日，广州各区不动产登记中心的线上号源已基本约满。

　　成交火热的还有杭州。

　　据杭州我爱我家统计，11月杭州全市二手房成交10518套，环比增长14.7%，同比去年的8850套上涨18.8%。这一成交数据不仅再度刷新年内最高月度成交纪录，也意味着时隔19个月，杭州楼市重回“万套时代”。

　　在部分业内人士看来，随着9月底以来政策效应的持续释放，叠加购房门槛降低、首付比例下调、房贷利率走低以及税费成本减少等多方面因素，市场活跃度有望进一步延续。

　　何倩茹提到，在9月楼市松绑以后，不少城市的火热已持续两个月，维持“高温”，预计在四季度剩余的时间里，如开发商及二手业主能保持克制的定价策略，楼市成交量仍有很大概率维持高位，但预计政策的递减效应也会同时发生。如果成交量不及目标，可继续关注政策工具箱。

　　就新房而言，虽然分化仍在，但频频出现的“日光盘”，确实给了市场带来了不少信心。

　　每经记者注意到，自9月底以来，深圳、上海各自诞生了4个“日光盘”。

　　在上海，融创外滩壹号院二期、大华公园柏翠、浦发唐城四期、中海领邸・玖章等楼盘相继“日光”。深圳也不甘示弱，10月以来深业上城学府、中建观玥、深铁阅云境、财富城二期等开盘售罄，深铁阅云境更是不到两小时售罄214套房源，认筹率高达233%，刷新深圳东部近两年的入围比例纪录。

　　“现在的‘日光’跟以前楼市火热时的‘日光’还是有些差距。以前市场火热时，买家更多的是看中与二手房的价差或者房价上涨的预期，大部分都是买家主动进场。而现在的‘日光’，更多的是因为开发商自身让利比较厉害，更看中性价比。”

　　邵东向记者表示，近期深圳新房“日光”除了本身市场回暖的因素外，还与推盘量相对较少、开发商主动让利等因素有关。

　　“深圳新盘允许的最低折扣是八五折，有些项目为了吸引顾客，采用较为明显的折扣策略，如限时登记九九折、认筹冻资九七折、开盘认购九一折等，最终甚至能做到八五折。此外，控制备案房源数量也是常见手段。”邵东说。

　　每经记者梳理发现，今年深圳的4个“日光盘”整体推盘量都不算大：海德园116套房，深业上城学府324套房，中建观玥192套房，深铁阅云境214套房。

　　不过，随着去化向好，个别项目的加推价格有所“回升”。以去年10月光明区凤凰城板块的“日光”项目中建观玥为例，一期备案均价3.8万元/平方米，开盘折后3.25万元/平方米起。

　　近日，项目加推147套房源，虽然仍可在备案价基础上享受一定折扣，但最终成交的单价相比一期有所抬高，折后单价约3.49万元/平方米起。

　　类似的还有深圳南山板块去年入市的两个新盘。其中，招商四海臻邸二期于2023年11月22日晚开盘，开盘去化率超96%，备案价约11.23万元/平方米，最低折扣价约8.36万元/平方米起。

　　同为南山板块的金众云山海项目一期去年4月开盘，备案价约8.94万元/平方米，折后单价约6.2万元/平方米起。

　　乐有家研究中心分析称，今年以来深圳已出台16次政策调控，涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面，可见今年主管部门对“稳楼市”的决心力度空前。而9月底这波政策“组合拳”也给市场带来了正向效果，深圳楼市正逐步走出低谷。

　　中指研究院则提到，9·26新政支持力度大，效果持续性强于以往，10月以来市场量价出现阶段性恢复，11月核心城市销售保持一定规模。随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度，但短期内“以价换量”仍是主流。